Munurinn ræðst af því hvernig húsið verður notað. Frístundahús, gestahús og önnur minni hús þurfa byggingarheimild. Íbúðarhús þarf byggingarleyfi. Í báðum tilvikum þarftu samþykki byggingarfulltrúa áður en framkvæmdir hefjast.
Umfangsflokkarnir þrír
Byggingarreglugerð skiptir mannvirkjum í þrjá umfangsflokka eftir stærð og áhættu. Flokkurinn ræður því hvort sótt er um byggingarheimild eða byggingarleyfi.
| Umfangsflokkur 1 | Umfangsflokkur 2 | Umfangsflokkur 3 | |
|---|---|---|---|
| Lýsing | Minni mannvirki, lítil hætta á manntjóni | Meðalstór mannvirki | Umfangsmikil mannvirki |
| Notkun | Til dæmis frístundahús og aukahús | Til dæmis íbúðir og gisting | Margt fólk safnast saman |
| Dæmi | Frístundahús, gestahús, sæluhús, stakstæðir bílskúrar, viðbyggingar | Íbúðarhús, gistiheimili, atvinnuhúsnæði | Skólar, verslunarmiðstöðvar, sjúkrahús |
| Samþykki | Byggingarheimild | Byggingarleyfi | Byggingarleyfi |
Heimild: byggingarreglugerð nr. 112/2012, gr. 1.3.2.
Hvað er byggingarheimild?
Byggingarheimild er skriflegt samþykki byggingarfulltrúa fyrir framkvæmd í umfangsflokki 1. Hún staðfestir aðaluppdrætti og heimilar að framkvæmdir hefjist þegar skilyrðin eru uppfyllt. Mannvirkjagerð í umfangsflokki 1 er undanþegin byggingarleyfi, en ekki því að sækja um.
Hvað er byggingarleyfi?
Byggingarleyfi er skriflegt leyfi fyrir framkvæmd í umfangsflokki 2 eða 3. Það samþykkir hönnunargögnin og heimilar framkvæmdir með sama hætti. Umsóknin er umfangsmeiri. Til dæmis þarf að tilkynna hönnunarstjóra og fyrir þessa flokka þarf líka lífsferilsgreiningu, sem metur umhverfisáhrif hússins yfir líftímann.
Hvað er eins?
- Þú sækir um hjá byggingarfulltrúa sveitarfélagsins þar sem lóðin er.
- Aðaluppdrættir og byggingarlýsing fylgja umsókninni.
- Byggingarstjóri skrifar undir yfirlýsingu um ábyrgð sína.
- Ekki má byrja fyrr en samþykkið liggur fyrir. Það á líka við um að grafa fyrir undirstöðum.
- Deiliskipulagið gildir í báðum tilvikum.
Hver ákveður flokkinn?
Þú tilgreinir flokkinn í umsókninni og byggingarfulltrúi staðfestir hann. Notkunin skiptir mestu. Sama hús getur fallið í umfangsflokk 1 sem frístundahús en í umfangsflokk 2 sem íbúðarhús. Skipulag lóðarinnar ræður líka hvort þar má byggja íbúðarhús. Nánar um það í greininni Heilsárshús eða sumarhús.
Hvað er tilkynningarskyld framkvæmd?
Sumt þarf hvorki heimild né leyfi en á að tilkynna byggingarfulltrúa, til dæmis heitir pottar við íbúðarhús og frístundahús og stöðuhýsi sem eiga að standa lengur en 4 mánuði. Með tilkynningunni fylgja uppdrættir löggilts hönnuðar. Geri byggingarfulltrúi ekki athugasemd innan þriggja vikna telst framkvæmdin samþykkt. Hús sem á að gista í fellur ekki hér undir.
Algengar spurningar
Þarf frístundahús byggingarleyfi?
Nei, frístundahús er í umfangsflokki 1 og þarf byggingarheimild. Það þarf samt að sækja um og fá samþykki áður en framkvæmdir hefjast.
Þarf gestahús byggingarheimild?
Já. Gestahús er í umfangsflokki 1 og þarf byggingarheimild, jafnvel þótt það sé aðeins 15 m². Sjá Þarf byggingarleyfi fyrir 15 m² gestahús?
Hvað ef ég vil geta skráð lögheimili í húsinu?
Þá þarf húsið að vera skráð sem íbúðarhús. Íbúðarhús er í umfangsflokki 2 og þarf byggingarleyfi, og lóðin þarf að leyfa íbúðarhús.
Gildir þetta líka um einingahús?
Já. Sömu reglur gilda hvort sem húsið er smíðað á staðnum eða í verksmiðju.
Næsta skref
Veldu fyrst hvernig þú ætlar að nota húsið, því það ræður flokknum. Á grunnmyndasíðunni sérðu skipulag húsanna okkar, og við smíðum líka hús eftir þínum óskum. Sendu okkur fyrirspurn og við förum yfir lóðina og næstu skref með þér.
Skoðaðu grunnmyndir Fáðu tilboðHeimildir
- Byggingarreglugerð nr. 112/2012, með breytingum síðast 1. maí 2026, greinar 1.2.1, 1.3.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.3.6 og 2.3.8.
- Byggingarleyfi á island.is
Síðast athugað: 3. nóvember 2026.
Þessi grein er almenn samantekt, ekki lögfræðiráðgjöf. Byggingarfulltrúi í þínu sveitarfélagi veitir endanleg svör.