Já, gestahús sem á að gista í þarf samþykki byggingarfulltrúa, jafnvel þótt það sé aðeins 15 m². Undanþágan fyrir smáhýsi í byggingarreglugerð nær bara til óupphitaðra skýla sem enginn gistir í eða býr í.
Hvað er smáhýsi samkvæmt byggingarreglugerð?
Í byggingarreglugerð er smáhýsi skilgreint sem skýli sem er almennt ætlað til geymslu garðáhalda og þess háttar. Það er ekki ætlað til íveru, það er ekki upphitað og það má mest vera 15 m².
Smáhýsi er undanþegið byggingarleyfi ef þessi skilyrði eru uppfyllt:
- Það er að hámarki 15 m².
- Mesta hæð þaks er 2,5 m, mælt frá yfirborði jarðvegs.
- Sé það nær aðliggjandi lóð en 3,0 m þarf samþykki eigenda þeirrar lóðar.
- Það er ekki ætlað til gistingar eða búsetu.
- Það er í samræmi við deiliskipulag.
Af hverju fellur gestahús ekki undir undanþáguna?
Gestahús er hús sem fólk sefur í. Oftast er það upphitað og með eldhúsi og baðherbergi. Smáhýsi má hvorki nota til gistingar né búsetu og það á ekki að vera upphitað.
Stærðin ein ræður því ekki. 15 m² hús með rúmi, ofni og sturtu er ekki smáhýsi í skilningi reglugerðarinnar, þótt það sé jafn stórt og geymsluskúr.
Byggingarheimild eða byggingarleyfi?
Byggingarreglugerð skiptir mannvirkjum í þrjá umfangsflokka. Í reglugerðinni eru gestahús og frístundahús talin upp í umfangsflokk 1. Það er minni mannvirkjagerð þar sem lítil hætta er á manntjóni.
Mannvirkjagerð í umfangsflokk 1 er undanþegin byggingarleyfi en háð byggingarheimild. Þú þarft því samt að sækja um og fá samþykki áður en framkvæmdir hefjast. Byggingarfulltrúi metur í hvaða flokk húsið fellur.
Með umsókn um byggingarheimild þarf meðal annars:
- Skriflega umsókn til byggingarfulltrúa sveitarfélagsins.
- Aðaluppdrætti ásamt byggingarlýsingu.
- Skráningartöflu fyrir nýtt mannvirki.
- Undirritaða yfirlýsingu byggingarstjóra um ábyrgð hans.
- Greiðslu gjalda.
Smáhýsi og gestahús: munurinn í töflu
| Smáhýsi (gr. 2.3.5) | Gestahús (umfangsflokkur 1) | |
|---|---|---|
| Hámarksstærð í reglugerð | 15 m² | Engin sérstök mörk, deiliskipulag ræður |
| Gisting eða búseta | Óheimil | Heimil |
| Upphitun | Ekki upphitað | Má vera upphitað |
| Hæð þaks | Mest 2,5 m | Fer eftir deiliskipulagi og hönnun |
| Samþykki | Hvorki leyfi né heimild, ef í samræmi við deiliskipulag | Byggingarheimild byggingarfulltrúa |
| Uppdrættir | Ekki krafist | Aðaluppdrættir og byggingarlýsing |
Hvar sækir þú um?
Þú sækir um hjá byggingarfulltrúa sveitarfélagsins þar sem lóðin er. Sum sveitarfélög, til dæmis Reykjavík og Reykjanesbær, taka við umsóknum í stafrænu kerfi Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar (HMS) á byggingarleyfi.hms.is. Í öðrum sveitarfélögum sækir þú um beint hjá sveitarfélaginu.
Hvað segir deiliskipulagið?
Áður en þú velur hús skaltu skoða deiliskipulag lóðarinnar. Þar kemur oft fram hve mörg hús mega vera á lóðinni, hve stór þau mega vera og hve há. Smáhýsi og gestahús þurfa bæði að vera í samræmi við deiliskipulag. Byggingarfulltrúi sveitarfélagsins getur sagt þér hvað gildir um þína lóð.
Algengar spurningar
Má ég gista eina og eina nótt í smáhýsi?
Nei. Reglugerðin segir að smáhýsi séu ekki ætluð til gistingar eða búsetu.
Þarf ég samþykki nágrannans fyrir smáhýsi?
Já, ef smáhýsið er nær lóð nágrannans en 3,0 m þarf samþykki eigenda þeirrar lóðar.
Þarf gestahús byggingarleyfi eða byggingarheimild?
Gestahús er talið upp í umfangsflokk 1. Mannvirkjagerð í þeim flokki er undanþegin byggingarleyfi en háð byggingarheimild byggingarfulltrúa. Byggingarfulltrúi metur flokkunina.
Má leigja gestahúsið út?
Útleiga lýtur sérstökum reglum um gististaði. Um þær er ekki fjallað hér.
Næsta skref
Ef þú leitar að gestahúsi á lóðina er KUBO 15 fullbúið 15 m² stúdíó með svefnrými, eldhúskrók og baðherbergi. Skoðaðu KUBO 15 eða sendu okkur fyrirspurn. Við förum yfir þarfir þínar, lóð og óskir með þér.
Skoðaðu KUBO 15 Fáðu tilboðHeimildir
- Byggingarreglugerð nr. 112/2012, með breytingum síðast 1. maí 2026, greinar 1.2.1, 1.3.2, 2.3.1, 2.3.5, 2.3.7 og 2.3.8.
- Byggingarleyfi á island.is
Síðast athugað: 20. október 2026.
Þessi grein er almenn samantekt á reglum, ekki lögfræðiráðgjöf. Byggingarfulltrúi í þínu sveitarfélagi veitir endanleg svör um þína lóð.